導入事例レポート
株式会社アトレ様
- 本社所在地
- 東京都渋谷区恵比寿4丁目1番18号 恵比寿ネオナート6F
- 事業概要
- ショッピングセンターの運営・管理および開発
- 公式サイト
- https://www.atre.co.jp/company/
MarketAnalyzer🄬 5 活用事例（商圏・顧客分析編）
街のニーズに合わせた最適な館（やかた）づくりを実現
「100街100アトレ」の独自戦略を支えるエリアマーケティングGIS
駅の規模や地域特性に合わせたオーダーメイドの館（やかた：駅ビルや商業施設などの建物・店舗のこと）づくりを行い、「100の街があれば、100の顔のアトレ」というミッションを掲げる株式会社アトレ様。
この高度な店舗戦略を支え、客観的なマーケティングを実践するための基盤として、弊社の商圏分析GIS「MarketAnalyzer🄬 5」および人流分析ツール「KDDI Location Analyzer」を長年にわたりご活用いただいています。
今回は、日々のデータ分析から街のニーズを読み解く、総合企画部 課長の石川様に、具体的な活用方法や導入効果についてお話を伺いました。
※「KDDI Location Analyzer」活用事例：人流データ編はこちら
新規開発物件のマーケット把握から、既存店のリニューアルまで幅広く網羅
MarketAnalyzer🄬 5は、現在どのような業務にご活用されているのでしょうか。
MarketAnalyzer🄬 5（以下、MKA）は、主に「新規開発業務」と「既存店・リニューアル業務」の2つのフェーズで活用しています。
・新規開発業務での活用
今後予定されているものも含め、新しいプロジェクトが立ち上がる初期段階において、出店エリアのマーケット特性を正確に把握するために活用しています。周辺人口（1km圏など）や人口ピラミッドといったデモグラフィック情報、年収データなどを素早く抽出し、その街がどのような市場なのかを把握するための土台を築いています。
・既存店・リニューアル業務での活用
駅ビルは開業して終わりではなく、数年ごとにテナントの入れ替えやリニューアルが発生します。その際、物件の概要や街の特性を交渉先のテナント様へ提示し、最適なMD（マーチャンダイジング：店舗構成や品揃え計画のこと）を提案するための基礎データとして活用しています。
全国チェーン店データ活用による周辺チェーン店動向の検証と、
「c-japan🄬」を用いた確度の高い顧客ペルソナ策定
具体的にはどのようなデータを掛け合わせて分析を行っているのですか。
具体的な分析手法においては、アトレ単体に閉じず、JR全体の駅ビル周辺マーケットを俯瞰する広い視野でシステムを使っています。
チェーン店の出退店動向が分かる「商業統計（※）」のデータをシステム内で掛け合わせることで、たとえば「アパレル店舗の増減」といった街のトレンド変化を多角的に検証しています。これにより、街全体の勢力図の変化が自社要因なのか、それとも競合動向をはじめとする外部要因なのかを正しく見極めることが可能です。
※弊社が作成した商業統計には、チェーン店の業種別件数を収録しています。
また、年齢や性別など通常の人口統計だけでは見えてこない、消費者のプロファイルが分かるエリアセグメンテーションデータ「c-japan🄬」シリーズ（※）も取り入れています。地図上に顧客特性を具体的な言葉で表現することができるため、ターゲットのペルソナ像を具体的に策定する上で、非常にイメージしやすい状態にすることができます。
※同シリーズには、居住地ベースの「c-japan® Home」と、昼間人口ベースの「c-japan® Daytime」があり、駅ビル周辺の、昼と夜の異なる表情を立体的に捉えることが可能。
自社会員データとの掛け合わせで、
同一ブランドでも「立地」で異なる顧客層を可視化する
さらに一歩踏み込んだ活用事例があればお教えください。
当社はJR東日本グループのため「JRE POINT会員データ」の活用もしています。MKA上に集計したデータをプロットすることで、より一歩踏み込んだ実勢商圏の分析を行っています。競合店が出店した際などに、自社ビルの実勢商圏がどう増減し、どこから来るお客様が変化したのかを定点観測する仕組みが整っています。
この会員データとKDDI Location Analyzerの位置情報の掛け合わせによって、非常にユニークなインサイトも導き出されます。
たとえば、同じ館の中に複数出店している、ある高級スーパーを分析した事例です。食品ゾーンにある店舗と、駅のコンコース沿いにある店舗とでは、同じブランドであっても「日中の主婦層」と「仕事帰りのビジネスパーソン」というように、顧客層や時間帯ごとの売れ方が全く異なることがデータで実証されました。
この確かな分析結果を基に、より効果的なテナントへの販売戦略提案や、館全体の最適なゾーニングといった具体的なテナントサポートへ繋げています。
担当者が変わっても変わらない安心感
常に寄り添い、真摯に応えてくれるサポート体制
サポート体制については、どのような印象をお持ちですか。
歴代の担当者の方がどなたも非常にレベルが高く、組織や担当者が変わっても、常に変わらない安心感と真摯な対応を提供し続けてくれています。サポート体制については本当に言うことがなく、日々の業務のなかでいつも細やかに支えていただいています。
テナント交渉時の説得力を最大化
確かな効果を実感したからこそ見据える、これからのデータ活用
システム運用の中で感じる導入効果やメリットは何ですか。
MKAを導入したことによる大きな効果は、テナント様へ出店を提案するリーシング（テナント誘致）交渉の場で、根拠のある説明ができるようになった点です。
これまでは一般的な人口統計だけでは捉えきれなかった「その街ならではの特徴」や「この駅周辺にはどのような価値観を持った人が多く暮らしているのか」といった実態を、客観的なデータとして緻密に提示できるようになりました。「なぜこの駅ビルに、このショップを出店していただくのか」という具体的な理由を論理的に説明できるため、提案の説得力は格段に増しています。
リーシング交渉などのための資料作成や戦略立案の土台としても、今や業務に欠かせないツールとして定着しています。
今後はどのようなデータ分析を視野に入れていますか。
会員データや売上を見ると、同じブランドのテナント様であっても、店舗面積などの違いはありつつも、館の立地によって商品の売れ方が異なると感じることが多々あります。
今後は、単に「売れ方が違う」という結果だけではなく「なぜそのエリアだとそのような売れ方になるのか」という背景にある具体的な要因まで、緻密に解析していけるといいなと感じています。
導入頂いたシステム・ツール
■ GIS（地図情報システム）「MarketAnalyzer🄬 5」
【探索的かつ高度な分析に対応】ビッグデータ時代の商圏分析・エリアマーケティングシステム（詳細はこちら）
■ エリアセグメンテーションデータ「c-japan🄬」
エリア特性を把握するジオデータ（詳細はこちら）
