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出店分析

出店分析とは、出店予定エリアにおける商圏調査や地域生活者の消費購買行動調査をおこなうこと。地域特性を把握することで、市場ポテンシャルの算定やエリア内の店舗ポジショニングを把握、売上予測による売上計画策定による、新規出店の可否判断や既存店の活性化、退店などの判断材料とします。

出店分析にはGIS(地図情報システム)を用いることが多く、マーケットアナライザー(MarketAnalyzer™)シリーズは導入実績2,000社以上を誇る商圏分析GISです。

売上予測

 

 

新規出店候補物件の商圏調査

●商圏の設定 

自動車、徒歩、自転車、電車など想定される来店手段によって商圏をシミュレーションします。

左の図の青いラインは出店候補地から自動車10分圏を表しています。商圏分析用GIS(地図情報システム)「マーケットアナライザー(MarketAnalyzer™)」は、国土交通省の交通センサスデータを標準搭載しているので、実際の渋滞や信号待ちを加味したドライブタイム商圏の設定ができます。

 

 

 ●商圏内のマーケットボリュームの把握

全国網羅された小地域単位(メッシュや町丁・字等)のデータを、商圏単位で集計します。複数店舗・複数候補地でも高速集計が可能なので、既存店の商圏ボリュームに対して新規出店候補地の商圏ボリュームと比較することが容易です。

 

 

1.分析エリアと分析の概要

 1都3県を500mメッシュ単位で、都市・近郊・郊外という軸でクラスター分析により分類します。そして分類ごとに現状の各社の出店状況と人口動態(人口総数、高齢者のみ世帯数)を比較し、需給のアンバランスなエリアを商圏分析用GIS「マーケットアナライザー(MarketAnalyzer™)」検索しました。

2.分析手順

■STEP1 エリアクラスター分析
 国勢調査の主要60項目を主成分分析し、9つの因子に縮約したスコアを投入変数としました。各メッシュが持つ9つの因子スコアからクラスター分析によって立地特性を分類し、「都市」「近郊」「郊外」の3つのグループを定義しました(図1)。

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【図1 エリアクラスター分析マップ】

 表1では各クラスターの解釈結果をまとめています。グループごとの因子平均値を算出し、因子スコアが高いグループを緑、低いグループを赤でマーキングします。以下は各クラスターの特徴です。

○都市
 ・都市居住性因子が高い
 ・若者が多く、共同住宅住まいが多い
○近郊
 ・ファミリー関連の因子が高い
 ・都市近郊の住宅街に分布
○郊外
 ・高齢者、2次産業、大家族関連の因子が高い
 ・郊外の1次産業、2次産業従事者

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【表1 エリアクラスター解釈表】

 都市・近郊・郊外それぞれのエリア分類に属する以下の3つの駅周辺の人口構成を比較しました(図2)。

○都市(三軒茶屋/東京都)
 ・若者が突出。
 ・ニューファミリー、シニア構成比が低い。
○近郊(新座駅/埼玉県)
 ・ニューファミリー世帯が多い。
 ・若者、シニア層の構成比は低い。
○郊外(小川町駅/埼玉県)
 ・シニア層が突出。
 ・シニア層以外の構成比は低い。

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【図2 エリアクラスター別人口特性(代表的な3つの駅)】

■STEP2 エリア分類別、出店可能エリア分析
 エリア分類ごとに店舗ニーズや出店可能エリアは異なります。ドラッグストアや調剤薬局データを用いながら、テーマ別の出店可能エリアを検索します。

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【分析手順】

○都市型DgSターゲットエリア
 都市部において都市型小商圏フォーマットのDgSが急激に増加していますが、DgS 1店舗当たりの人口が多く、店舗供給が追いついていないエリアを検索しました。
 都市部のDgSの出店は飽和状態にありますが、DgS 1店舗当たり人口の需給バランスで見た場合、局地的に供給不足のエリアが散見されます(図3)。

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DgS 1店舗当たり人口が極端に多い個所
【図3 都市 DgS供給が少ないエリア】

○近郊クラスター:調剤薬局の出店空白地検索
 郊外型調剤薬局において、人口が多いものの、調剤薬局が存在しない出店空白エリアを検索しました。
 近郊ベッドタウンに調剤薬局の供給がないエリアが点在しています(図4)。

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周辺に調剤薬局がないエリア
【図4 近郊 調剤薬局の出店空白エリア】

○訪問調剤ターゲットエリア
 高齢化が進む郊外エリアでは、団塊の世代が後期高齢者となる2025年には65歳以上人口構成比が平均で40%を超えると予想されます。高齢者の移動範囲は限られ、訪問調剤の必要性が高まると考えられます。この郊外エリアで高齢者のみ世帯が多く、調剤薬局の店舗が少ないエリアを訪問調剤の採算性が高いエリアと定義し、検索しました。訪問調剤などのサービスを必要とするターゲット層(高齢者のみ世帯)が多く、周辺に競合店舗の少ないエリアを採算性の見込めるエリアとして絞り込みました(図5)。

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高齢者のみ世帯(高齢単身・高齢夫婦のみ世帯)が多く、周辺に調剤薬局の競合が少ないエリア
【図5 郊外 訪問調剤の採算性が高いエリア】

3.まとめ

 居住特性の違いに起因する店舗の需給バランスに焦点を当ててレポートしました。居住特性はライフスタイル、ライフステージによって定義しましたが、それぞれのシーンに関連深いテーマを用いて需給バランスのギャップのあるエリアを抽出しました。全国画一的な出店基準では浮かび上がらない出店候補地もあります。今回のように、都市階級に応じて基準を設ける等、出店余地検索には様々な工夫ができます。

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