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商業施設の商圏分析・エリアマーケティング事例

商業施設は、新規開設時の商圏調査は勿論、会員カードを活用した販促用途から、テナント誘致までGIS(地図情報システム)の活用用途は広いです。

競合を加味した商圏人口の算出

競合を加味するとは?

施設を中心に商圏を設定し、商圏内のマーケットボリュームを知るのは基本的な分析です。単純に施設周辺に人口が何人いるかというのを商圏人口と言いますが、商圏人口全てが自施設に来場するというわけではありません。周辺の競合施設にも行くでしょう。

周辺の競合施設を踏まえて、商圏内のターゲットがどのくらいの割合で自施設に来場するポテンシャルがあるのか?それを知る一つの分析手法に「ハフモデル」とういものがあります。商圏人口に対して吸引人口を算出するモデルです。

ハフモデルとは

ハフモデルは国内では大店立地法が制定された1970年代から活用されています。施設の商圏内の各小地域との距離関係と、自施設・競合施設の魅力度から、各小地域からジ施設への吸引率を計算するモデル式です。

活用手法も年々高度化されており、現在では大きく3つの用途で利用されています。

1)競合施設の新規開業の影響度シミュレーション
 自社商圏内に強力な競合が新規開業したときの影響予測。

2)自社施設の増床による勢力変動のシミュレーション
 増床の影響力を数値化。

3)売上想定
 人口や世帯などの吸引数を算出、その数値を用いて予測。

ハフモデル分析例

出店前の吸引率分布

左の図は、新規出店候補地を中心とした商圏と商圏内の競合店舗分布です。商圏の南側の青いエリアはある競合が地域一番店となっているエリアです。

(※本分析は記載の店舗名や企業名を含めてあくまでもイメージです。)

出店後の吸引率シミュレーション

こちらは出店後の自店舗と競合店舗の吸引率の変化をハフモデルでシミュレーションしたものです。紫色のエリアは自店が地域一番エリアになると想定されるところで、結果的に南側の競合の地域いちばんエリアを大きく侵食するであろうことがわかります。

下の表は出店前と出店後の各小地域ごとの吸引率に世帯数を掛け合わせたものです。客単価と来店頻度を掛け合わせて売上想定を行う事例もございます。

(※本分析は記載の店舗名や企業名を含めてあくまでもイメージです。)

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■センサスデータシリーズ

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推計年齢別・タイプ別昼間人口データ
推計商業統計データ
商業人口データ
経済センサス(基礎調査)
国勢調査(その2)

■推計データシリーズ

推計年収階級別世帯数データ
推計貯蓄階級別世帯数データ
統計地図(100mメッシュ)
統計地図(住民基本台帳町丁目)

■ポイントデータシリーズ

主要商業施設売上高データ 
大型小売店データ
駅乗降客数データ

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